espagne-e1394805461983Détenir sa résidence principale est le souhait le plus important des Français, une fois l’objectif atteint, certains souhaitent acquérir une résidence secondaire.
Les aficionados du soleil, des tapas, du paséo et en général de la culture espagnole, achètent dans ce pays, un bien de villégiature.

Afin de rentabiliser l’investissement, il peut être judicieux de louer ce bien. Mais quel en sera l’impact sur les impôts ? Et en cas de décès que se passe-t-il pour les héritiers ?

Les points à retenir :
1erpoint : un résident français qui loue sa propriété en Espagne, est imposé en Espagne.

2ème point : en cas de décès, on se réfère à la loi du lieu de situation de l’immeuble – l’Espagne.

Les revenus fonciers :
Le principe en France est le suivant : Les personnes domiciliées fiscalement en France sont imposables en principe sur l’ensemble de leurs revenus locatifs en France, qu’il s’agisse de revenus provenant d’immeubles situés en France ou à l’étranger.

Un problème se pose, qu’en est-il du droit espagnol, s’il taxe les revenus fonciers de tous les immeubles sur son territoire, le contribuable serait taxé deux fois. Afin d’éviter les doubles impositions, la France et l’Espagne ont signé une convention à cet effet, il en résulte ce qui suit :
« Les revenus qu’un résident d’un État contractant tire de biens immobiliers situés dans l’autre État contractant, sont imposables dans cet autre État. »
En clair, un résident français qui loue sa propriété en Espagne, est imposé en Espagne. 

La taxation en Espagne pour un français non résident espagnol, est de 24,75 %. Les revenus fonciers seront déclarés en France, diminués de l’impôt payé en Espagne.

En cas de revente, le régime de la plus value, est assez pénalisant, en effet, lors de la cession, il est prélevé à la source, 3 % du prix de la vente. Puis on procède au calcul de la plus value qui est taxé à 24,75 %.

Cet impôt est modéré en augmentant ou diminuant le prélèvement initial des 3%. Par exemple, j’ai vendu un bien 100.000 €, je suis prélevé de 3.000 €.
Je calcule la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente 70.000 € -100.000 € = 30.0000 € que je taxe à 24,75 % soit 7.335 €. J’ai déjà payé à l’administration espagnole 3000 € je lui dois la différence.

Au décès du propriétaire, la loi française distingue les meubles (ex : meubles meublants, fonds de commerce, valeurs mobilières etc..), des immeubles :

Pour les meubles : on se réfère à la loi de la dernière résidence du défunt – la France.
Pour les immeubles : on se réfère à la loi du lieu de situation de l’immeuble –pour les biens immobiliers en France la loi française ; pour les biens immobiliers en Espagne la loi espagnole.

Une question se pose : hérite-t-on de la même manière en Espagne qu’en France ?
Faut-il anticiper sa succession ? Par un testament ou autres ?

La loi espagnole renvoie à la loi nationale, ce qui veut dire, que les héritiers seront ceux désignés en France, de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’anticiper sa succession en Espagne.

Le Notaire en France rédigera un acte de notoriété, (acte qui récapitule les noms et qualités des héritiers du défunt), qui produira ses effets en France et en Espagne.

Précision : le droit européen souhaite une harmonisation des successions internationales.
A compter de l’été 2015, un citoyen européen vivant dans un pays de l’UE, autre que celui dont il a la nationalité, pourra choisir par testament la loi applicable à sa succession.

Sources : Editions du Jurisclasseur. La semaine juridique. Notaires d’Europe. Editions Francis Lefebvre

Pour plus d’informations : http://www.parlons-en-ensemble.com/patrimoine/

Partager:Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInShare on Google+Email this to someone