L’achat d’un bien immobilier en Espagne implique d’effectuer des démarches très différentes de celles qui existent en France, et peut à ce titre être une étape déstabilisante pour un ressortissant étranger.

 

La recommandation la plus importante que nous pouvons formuler est de ne pas hésiter à se faire accompagner par un avocat, qui vérifiera les différents documents liés au bien, ainsi que les contrats que le futur acheteur devra signer, et dont nous parlerons plus loin. Les frais d’avocat, surtout rapportés au coût global de l’achat immobilier, ne sont pas si importants et peuvent surtout permettre d’éviter bien des déconvenues. Rappelons également que les Consulats et l’Ambassade de France en Espagne proposent une liste de professionnels bilingues dans chacun de leurs secteurs d’implantation.

 

Sans prétendre être exhaustifs, listons les principaux points à connaître avant de se lancer dans un processus d’achat :

 

Processus d’achat :

 

Le processus d’achat est beaucoup moins formalisé et encadré qu’en France. Dans la pratique, en Espagne, tout dépend de la négociation entre l’acheteur et le vendeur, de sorte qu’il existe une multitude de possibilités.

 

Ce que nous allons décrire est ce qui peut être considéré comme le processus d’achat le plus fréquent.

 

L’achat est formalisé, en fin de processus, chez un notaire. Mais au début du processus (période équivalente à la promesse de vente en France), le notaire n’intervient généralement pas, même si c’est légalement possible. Cela n’est tout simplement pas dans la pratique locale.

 

Acheteur et vendeur vont devoir signer un ou des contrats privés encadrant leur relation et obligations réciproques jusqu’au moment de la signature chez le notaire.

 

Généralement, le premier contrat est un contrat de réservation. Il a une durée limitée (10 à 15 jours), et suppose que l’acheteur potentiel ait payé une première somme au vendeur, somme symbolique (1000 – 5000€) en gage de sa bonne volonté et de son intérêt réel pour le bien. Cette première étape doit permettre à l’acheteur de vérifier avec sa banque (ou d’autres banques) qu’il sera bien en mesure d’obtenir un financement. A ce titre, le contrat doit prévoir qu’il puisse récupérer la somme payée s’il n’obtient pas le financement souhaité. Pendant cette période, la banque répondra « officiellement » à l’acheteur : soit négativement, soit positivement, sous réserve de la valeur de « tasacion », dont nous parlerons plus loin.

 

Toujours généralement, le second contrat est un contrat d’acompte ou d’arrhes, occasionnant le paiement d’une somme plus importante (de l’ordre de 10% du prix d’achat). Ce second contrat a une durée plus longue, il sera en vigueur jusqu’à la signature chez le notaire.

 

Une fois la « tasacion » disponible, la banque et l’acheteur signeront une « oferta vinculante » décrivant en détail les conditions du financement, étape obligatoire préalable à la signature chez le notaire. Ce sont deux écritures qui seront signées in fine : celle relative au financement (banque + acheteur) et celle relative à l’achat du bien (acheteur + vendeur). Dans la majorité des cas, une entreprise spécialisée appelée « gestoria », collaborant soit avec la banque soit avec le notaire, se chargera des démarches d’enregistrement des écritures, et de paiement des impôts et frais divers.

 

Types de financement :

 

Les financements proposés par les banques espagnoles sont généralement des crédits hypothécaires. Le montant emprunté est garanti à la fois par une hypothèque prise sur le bien, et par les revenus des emprunteurs.

 

Les banques espagnoles proposent principalement des crédits à taux variable, basés sur un indice interbancaire européen, l’Euribor. Quelques banques proposent des crédits « mixtes » : à taux fixe les premières années, et à taux variable ensuite. Enfin certaines banques (mais très peu) proposent des crédits à taux fixes, à des taux comparables à ceux que les Français connaissent dans leur pays d’origine. Bankoa-Crédit Agricole se distingue régulièrement dans la presse spécialisée pour ses crédit à taux fixe, à partir de 1,90% TIN.

 

Les crédits hypothécaires en Espagne peuvent généralement durer jusqu’à 30 ans (voire 40 ans dans certaines banques), avec une condition liée à l’âge limite des titulaires en fin de crédit.

 

Financement et apport :

 

Contrairement à ce qui peut exister en France, il sera très compliqué en Espagne de trouver une banque qui finance à 100% l’achat du bien immobilier. Il existe un « standard » de financement à 80% de la valeur du bien, ce qui signifie que l’acheteur doit prévoir au minimum d’apporter les 20% restants.

 

Il faut toutefois noter que quelques banques, à l’instar de Bankoa-Crédit Agricole, peuvent proposer des financements sensiblement supérieurs, jusqu’à 85 ou 90% de la valeur du bien.

 

Par ailleurs il faut garder à l’esprit que les éventuels travaux et les frais à l’achat ne sont jamais inclus dans les financements immobiliers proposés par les banques.

 

Les frais à l’achat dépendent notamment :

– de l’âge et de la situation fiscale des acheteurs

– de la communauté autonome dans laquelle la transaction est réalisée

 

En Catalogne, à l’heure actuelle, il faut prévoir les frais suivants (en % du prix d’achat du bien) :

– 10% d’impôt sur la transmission des biens immobiliers

– 3% de frais divers (notaire, registre, actes juridiques…)

 

Sous certaines conditions, l’acheteur peut bénéficier d’un taux réduit pour l’impôt sur la transmission des biens immobiliers, à 5% au lieu de 10%. Il faut notamment qu’il ait moins de 32 ans et gagne moins de 30.000€ par an. C’est l’administration fiscale (AEAT ou Hacienda) qui pourra formellement le confirmer. Cette vérification auprès d’Hacienda peut être effectuée par les acheteurs dès qu’ils commencent à chercher un bien, une différence de 5% sur les impôts payés au moment de l’achat peut avoir un impact considérable sur leur capacité de financement.

 

Pour résumer, un acheteur se trouvant dans une situation « classique » en Catalogne devra pouvoir financer directement au minimum 33% de la valeur du bien qu’il achète : 20% pour l’apport en complément du financement de la banque, et 13% d’impôts et frais divers. En supposant qu’il n’y ait pas de travaux.

 

Notion de valeur du bien et « tasacion » :

 

C’est l’aspect le plus surprenant pour un Français. Pour simplifier, on peut dire qu’il y a en Espagne deux prix correspondant à un même bien immobilier :

– le prix réel, négocié entre l’acheteur et le vendeur, qui sera le prix réellement payé au moment de l’achat

– un prix « théorique » qui est celui de la « tasacion »

 

La « tasacion » est une évaluation officielle faite par une entreprise agréée indépendante, obligatoire quand l’acheteur veut obtenir un financement. Si sur le papier toutes les entreprises habilitées à effectuer ces évaluations se valent, dans la pratique chaque banque travaille avec une ou plusieurs entreprises données, notamment pour des questions de connexion et de compatibilité de leurs systèmes informatiques respectifs. Il est donc recommandé de se renseigner auprès des banques susceptibles d’apporter le financement avant de demander spontanément l’évaluation du bien.

 

La « tasacion » repose à la fois sur une vérification documentaire (cadastre, registre de la propriété…) mais aussi sur une visite réelle du bien.

 

Cette évaluation est fondamentale pour l’acheteur. D’une part parce qu’elle donne un point de vue extérieur et, normalement, objectif de la valeur du bien. D’autre part parce pour la très grande majorité des banques en Espagne, le financement est attribué sur la base du prix le plus bas entre le prix d’achat réel du bien, et sa valeur de « tasacion ».

 

Prenons l’exemple d’un acheteur négociant un prix d’achat de 100.000€ pour un appartement. Il dispose de 35.000€ d’apport, et demande donc à sa banque un financement de 80% de la valeur du bien. En théorie, son apport est suffisant pour payer les 20% restants (20.000€) et les 13% d’impôts et frais divers (13.000€). Si la « tasacion » de l’appartement n’est que de 90.000€, le financement de la banque sera de 80% de ce montant, c’est-à-dire 72.000€ seulement. Et dans ce cas l’apport de 35.000€ ne sera plus suffisant pour payer la différence (28.000€) et les 13.000€ d’impôts et frais à l’achat.

 

A ce titre la « tasacion » peut représenter un « risque » pour les acheteurs n’ayant aucune latitude en terme d’apport. Il est conseillé de prendre en compte ce risque, et de garder une marge de sécurité, au moment de calculer et prévoir un financement.

 

Enfin la « tasacion » est également importante dans le sens où elle sert de base au calcul de l’assurance habitation du bien acheté.

 

Le processus d’achat d’un bien immobilier présente donc de grandes différences d’un côté et de l’autre des Pyrénées. Votre conseiller bancaire est un partenaire dont le choix est déterminant. Il peut être intéressant de se faire accompagner par un conseiller bilingue, spécialiste du financement immobilier en Espagne, qui vous renseignera tout au long du processus d’achat.

 

Choisir le Crédit Agricole à Barcelone, c’est avoir la garantie du sérieux et de l’expertise de l’un des groupes bancaires leaders en France, tout en bénéficiant de l’expérience d’une équipe présente depuis plus de 20 ans en Catalogne, qui vous propose une relation bancaire en Français, et à la française.

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